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杉並で一戸建てを購入するなら!注意点・知っておきたいポイント

目次

中古の一戸建てでチェックすべきポイント

中古の一戸建て住宅は、物件の種類や費用の幅など、新築よりも選択肢が多くなることがメリットの1つとして考えられる反面、中古物件ならではの注意すべきポイントも少なくありません。そのため、中古の一戸建て物件を購入しようと検討する際は、まず各ポイントについてしっかりとチェックしておきましょう。

物件の構造や基礎などに関するポイント

中古物件は築年数や、そこで暮らしてきた人々の生活様式、立地環境などによって、新築よりも様々なダメージを与えられていることがあります。また、建物の基礎や躯体に問題があり、そのまま放置されてきたという経緯があるかもしれません。

外壁の汚損や内装の汚れ、設備の古さといったものは、リフォームなどによって物件購入後に改善させることも可能です。しかし、例えば建物が傾いていたり、家を支える柱などの基礎の部分にダメージを受けていたりすれば、物件購入後に修正しようと思ってもかなりの費用が必要になってしまい、結果的に新築を購入するよりも多額の費用がかかってしまうことさえあるでしょう。

また、床下や天井裏の木材がシロアリの被害を受けていたり、過去に浸水や水没といった被害に遭っていたりすれば、家を外から眺めているだけでは分からないリスクが潜んでいるかもしれません。

その他、床や天井に雨漏りの痕跡があれば、天井や外壁に問題があるだろうと予想されます。

リスクの多い中古物件を購入してしまうと、仮に購入費用が安くとも、後から修繕費用などでお金を使わなければならず、総合的な費用を考えればコストメリットを得られなくなってしまいます。素人の目だけで物件のリスクを全て見極めることは困難ですが、しっかりと細部までチェックしていくという意識を持っておくようにしてください。

建築基準法や条例など現在の基準に合致しているか

中古物件の中には、かつては合法的な建築物であったとしても、法改正や条例改正などによって現在の建築基準に合致していないといった物件も少なくありません。また、建築時は合法的な作業が行われていたものの、住民がその後にリフォームをした際にきちんと建築確認申請を行っていなかったり、結果的に違法建築状態になってしまっていたりといったケースも想定されます。

そういった違法建築状態であっても、買い手側に事前に告知をしていれば不動産の売買自体は可能です。しかし、違法建築については金融機関などで住宅ローンの申請が通らなかったり、将来的に増改築やリフォームをしようとした際に現在の法律へ適合させなければならなかったりと、様々な問題が起こる可能性もあります。

特に、建ぺい率や容積率、接道義務などのポイントは違法建築かどうか確認しておかなければならず、仮に違法建築であった場合、よほどの事情がない限りは物件購入を控えた方が無難といえるでしょう。また、可能であれば、どうして違法建築状態になってしまったのか、その経緯についても調べておくことが大切です。

なお、中古の一戸建て物件を購入する際は、不動産会社との信頼関係が重要です。違法建築状態にあると知りながら、その点についてきちんと説明してくれない不動産会社や担当者は、信頼に値しないと考えた方が良いでしょう。

建物の安全面を確認する

建物の基礎や躯体などをチェックすることで、建築面の安全性を確認することができます。しかし、単に物件として頑丈なものであったとしても、今後に暮らしていく上で様々な問題が想定される物件を購入することは危険です。そのため、中古の一戸建て物件を購入する際は、生活面の安全性も考えなければなりません。

例えば、住宅の玄関から最寄りの幹線道路まで、スムーズに救急車や消防車が通れるかどうかといった点も重要です。また、それらの車両がすんなりと通れないような環境にある場合、いずれリフォームをしたいと思った時に工事車両が通れず、費用が割高になってしまうといったリスクもあります。

また、生活面の安全性を考える場合、空き巣や不審者などに対する防犯性も重要なポイントです。構造的に空き巣被害に遭いやすそうな建物でないかは、必ず確認しておかなければなりません。加えて、近隣の住環境を見た際に、落書きや不法投棄が多かったり、放置自転車があったりすれば、そもそも治安が良くない土地柄であるという可能性もあります。

その他、街灯の有無や夜間の周辺環境など、朝から夜までの時間帯によって変化する事柄や影響など併せて確認しておきましょう。

周辺環境の暮らしやすさ

中古物件であれば、同じ土地に建てられている新築物件よりも安く購入できると期待できます。しかし、安さの理由が何であるのかはきちんと確認しておかなければなりません。

単に経年劣化による影響を鑑みて販売価格が下げられている中古物件があれば、駅からの距離や生活環境としての利便性といった面を考慮して、さらに価格が下げられている場合もあります。

駅やバス停までの距離、周辺の商業施設や病院の有無、子育て世帯であれば幼保施設や学校までの経路など、各家庭によってライフスタイルが異なり、同じ物件であっても利便性は各家庭によって変化します。

住宅にとって暮らしやすさは重要なポイントであり、家を購入して暮らし始めてから後悔しないためにも、現在のライフスタイルだけでなく将来的な変化までイメージして利便性を判断するようにしてください。

リフォームのしやすさと問題点

上述した通り、違法建築状態にある物件や構造的な問題を抱えている物件については、そもそもリフォームをすることが困難であるというケースが少なくありません。そのため、住環境を変える場合は建て替えが必要となり、新築物件を購入するよりも大きな金額を失ってしまうことになります。

また、仮にリフォームが可能であったとしても、リフォームのしやすさは把握しておきたいポイントです。

家の状態が良ければ、必ずしもリフォームをしなければならないということはありません。しかし、長期的に暮らしていく上で、将来的にリフォームが必要になる可能性もゼロでありません。

例えば木造建築の場合、リフォーム工事も比較的しやすいとされています。一方、2×4住宅などでは住宅を強固に支えてくれる反面、リフォーム工事がしにくく、費用が高くなってしまうといったことが考えられます。また、物件そのものはリフォームを問題なく行えたとしても、工事車両が家まで通りにくい立地環境であったり、必要な資材などを置いておくスペースがなかったりすれば、リフォーム費用にも追加料金が加算されていくことになり、結果的に高額なお金が必要になるかも知れません。

中古の一戸建て物件を購入する場合、リフォームのしやすさや、リフォームを検討した際に想定されるリスク等についても確認しておくことが重要です。

重要事項説明の内容確認

物件を販売したり貸したりする際には、オーナーや不動産会社から購入希望者に対して説明しなければならない重要事項が存在します。重要事項については様々なものがありますが、基本的に物件購入者にとってリスクになり得る内容も多く、物件を購入する際は必ず重要事項説明の内容に納得した上で契約しなければなりません。

ただし、重要事項説明書には数多くの事柄が記載されており、一読しただけでは内容を把握しきれない場合もあるでしょう。そのため、契約前に重要事項説明書のコピーなどをもらっておき、前もってきちんと内容を知っておくことが大切です。

瑕疵担保責任の有無

新築物件を購入する場合、購入した家に何かしらの欠陥や不備が発覚すれば、それらを不動産会社などへ補償してもらうための瑕疵(かし)担保責任があります。しかし、中古物件を購入する場合、瑕疵担保責任があるかどうかは不動産会社や物件によって異なります。

中古物件では、外観からでは確認しきれないリスクがある上、不動産会社さえ把握していないような欠陥やリスクが隠れていることもあるでしょう。そのため、購入後に重大な問題が発覚する可能性もゼロでなく、瑕疵担保責任があるかどうかは重要なポイントです。

購入費用の内訳

中古物件を購入する際、物件オーナーと購入者との間で不動産会社が取引を仲介することが一般的です。そしてその場合、物件オーナーへ支払う費用や消費税、印紙税、登記費用といった費用の他にも、不動産会社へ支払う仲介手数料が必要になります。

印紙税や消費税といった金額は法律によって決められているものですが、仲介手数料は不動産会社によって変動し、時には大きな金額になることもあるでしょう。

なお、不動産に関する仲介手数料についても消費税が加算される上、手数料の金額は法律によって下記のように上限を定められています。

  • 物件の売買価格が200万円以下の金額……5.5%(税込)
  • 物件の売買価格が200万円を超え400万円以下の金額……4.4%(税込)
  • 物件の売買価格が400万円を超える金額……3.3%(税込)

ただし、例えば1千万円の物件を購入する場合、まず200万円に対して5.5%の手数料が、200万円から400万円までの範囲(200万円分)について4.4%が、そしてそれを超える残額について3.3%が乗算されることになり、手数料の総額は以下のようになります。

  • 200万円以下の部分:200万円×5.5%=11万円(税込)
  • 200万円超400万円以下の部分:200万円×4.4%=8.8万円(税込)
  • 400万円超の部分:600万円×3.3%=19.8万円(税込)
  • 1千万円の物件の仲介手数料(上限):39.6万円(税込)

このように、金額が200万円以上になった場合、単に物件の売買価格にいずれかの数値をかければ良いというわけではないことも覚えておきましょう。

不動産売買の仲介手数料は以下の速算式で求めることも可能です。

  • 物件の売買価格が200万円以下……総額(税抜き)の5%+消費税
  • 物件の売買価格が200万円を超え400万円以下……総額(税抜き)の4%+2万円+消費税
  • 物件の売買価格が400万円を超える……総額(税抜き)の3%+6万円+消費税

当然ながら、仲介手数料は必ず上記の限度額内でなければならず、不動産会社は手数料の金額についてあらかじめ消費者へ提示することが義務づけられています。

なお、不動産会社が所有している物件を購入する場合、仲介手数料は必要ありません。

※参照元:大阪府|宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(建設省告示)令和元年8月30日改正
https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kokuji/index.html

住宅ローン控除が利用できるかどうか

一定の条件を満たした物件については、住宅ローンの残高、もしくは住宅価格のいずれか少ない方の金額に対して、住宅購入から10年間にわたって金額の1%が所得税などの控除対象となります。これが住宅ローン控除(住宅ローン減税制度)です。

しかし、例えば木造一戸建て住宅で築年数が20年以上の中古物件については、住宅ローン控除が認められないといった条件があることも重要です。

自分が購入しようとしている中古一戸建て物件が、住宅ローン控除の対象になるのかどうかは、必ずチェックしておかなければなりません。

※参照元:国土交通省 すまい給付金|住宅ローン減税制度の概要(https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

信頼できる不動産会社かどうか

中古物件であれ新築物件であれ、仲介してくれる不動産会社が信用できるかどうかは、最重要のチェックポイントです。

人生において、家や不動産会社との付き合いは物件を購入してからが始まりともいえます。特に中古物件は新築物件に対して、購入後に問題が発覚するリスクも高くなっており、後々にトラブルが大きくならないよう長期的に信頼できそうな不動産会社を探すことが必須です。

なお、不動産会社を探す際は、必ず複数の不動産会社へ相談して、物件の購入費用(見積額)を比べるだけでなく、それぞれの不動産会社の特徴やメリット・デメリットについても確認しておかなければなりません。また、大手企業のフランチャイズか、地域密着型の営業を続けているのかどうかといった点も、自分にとって最適な不動産会社を検討する上で重要です。

中古の一戸建てを購入する際に注意すべき点

中古の一戸建て物件を購入するメリット・デメリット

中古の一戸建て物件を購入する場合、中古物件ならではのメリットとデメリットがあり、それぞれについて正しく把握してから、購入すべきかどうかを考えることが大切です。

中古の一戸建て物件のメリットとデメリットについて、それぞれ詳しくまとめていますので、まずは様々な物件を比較する前にしっかりと把握しておきましょう。

中古の一戸建て物件を購入する
メリット・デメリット

新築物件と中古物件の違い

新築物件と中古物件では築年数や購入費用の他にも、様々な違いが存在します。そのため、両者の違いについて適正に把握した上でなければ、自分にとって新築物件が良いのか中古物件が良いのか判断することも困難です。

新築物件と中古物件の違いについて様々な面で比較して解説しましたので、物件選びの参考にしてください。

新築物件と中古物件の違い

建売住宅のメリット・デメリット

住宅と土地をセットで購入できる建売住宅。スピーディーかつ手頃な価格で購入できるのがメリットです。一方、見えない部分の工事品質がチェックしにくい、郊外に建てられることが多いなど、人によってはデメリットになる点もあります。建売住宅の購入を検討する際は、メリット・デメリットの両方をチェックしておくのが大切です。

新築建売の
メリット・デメリット

新築戸建ての住宅ローンで知っておくべきポイント

住宅ローンは、住宅購入に特化したローン商品です。高額な新築の一戸建てでも、住宅ローンを利用すれば、毎月少しずつ返済しながらの購入ができます。住宅ローンを組むときは抑えておくべきポイントや注意点もあります。要点をまとめているので、住宅ローンの利用を考えている方はチェックしておきましょう。

新築戸建ての
住宅ローンで知っておくべき
ポイント

中古戸建の内見・内覧のチェックポイント

中古戸建を買う前の内見・内覧では、プロに同行してもらうのが一般的です。プロが同行することで、一人では気付かないポイントを発見できる可能性があります。建物のチェックポイントは多岐にわたります。部屋の方角・風通し、間取り・内装・収納・水回り・柱や壁など構造部分のチェックも重要です。

中古戸建の内見・内覧の
チェックポイント

インスペクション(ホームインスペクション)のメリット・デメリット

インスペクション(ホームインスペクション)は、建築士や住宅診断士など建物のプロフェッショナルが行う建物状況調査です。中古住宅の買主にとっては、専門家のアドバイスがもらえる、購入後のトラブルを回避できる、といったメリットがあります。信頼できるインスペクターを選ぶ必要があるなど、注意点もあります。

中古住宅のホームインスペクションの
メリット・デメリット

一戸建てを購入するベストな時期はいつ?

一戸建てのベストな購入時期は人によって、状況によって様々なタイミングがあります。購入を決める要因には「年齢」「年収」「居住人数」「子供の年齢」「貯金額」、「結婚・婚約」「出産」「子供の進学」「子供の独立」などライフイベントも影響します。人に勧められて‥モデルハウスを見学して‥など、偶然の出会いをきっかけに購入を決める人もいるようです。

一戸建てを購入する
ベストな時期はいつ?


杉並区で“家を買う”なら
地域密着型の不動産会社2選
「すぎらぶ」編集チームの調査によると、杉並区には150社以上の不動産会社があります(※)。
ここでは、杉並区で30年以上物件を紹介している41社を厳選。なかでも、取り扱い物件数が多い不動産会社を「土地・戸建て購入向け」と「マンション購入向け」に2社ご紹介します。

※杉並区で許可番号を得ている不動産仲介会社数(2023年6月調査時点)

土地・戸建て物件数No.1
大和・アクタス
大和アクタス

引用元:大和アクタス公式HP
(https://www.d-actus.com/)

杉並区内の公開物件数(※)
  • 土地:28
  • 新築戸建て:62
  • 中古戸建て:10件
  • 中古マンション:1件

※その他、多数の未公開物件の取扱あり

特徴

公式HPで
未公開物件を含む
2,000件以上の物件から
検索できる(※)

マンション物件数No.1
大幸住宅
大幸住宅

引用元:大幸住宅公式HP
(https://www.daiko-rec.jp/)

杉並区内の公開物件数(※)
  • 土地:11件
  • 新築戸建て:3件
  • 中古戸建て:- 件
  • 中古マンション:15

※公式HPに未公開物件に関する記載なし

特徴

駅チカ1,000万円代~
マンションも
多数取り扱う(※)

※2023年6月調査時点の物件数

【選定条件】
杉並区に「本店」を持つ不動産仲介業者のうち、国土交通省から免許番号を発行されている業者150社をピックアップ。さらに創業30年以上の41社を「地域密着型」の会社として厳選。なかでも、公式HPに事例を掲載している会社のうち、「土地・戸建て」部門で物件数が最も多い一社(大和・アクタス)と「マンション」部門で物件数が最も多い一社(大幸住宅)を紹介しています(2023年6月調査時点)。

※参照元:国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム(https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do

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一人暮らし向け物件数No.1
エイブル
エイブル

引用元:エイブル公式HP(https://www.able.co.jp/)

杉並区の
一人暮らし向け物件数(※)

1,241件

特徴

1R~1LDKの物件を
サクッとお家で
内見
できる

ファミリー向け物件数No.1
ハウスコム
ハウスコム

引用元:ハウスコム公式HP(https://www.housecom.jp/)

杉並区の
ファミリー向け物件数(※)

128件

特徴

2LDK~の家族が
安心して暮らせる
住まいを提供

リノベ物件数No.1
リノベ百貨店
リノベ百貨店

引用元:リノベ百貨店公式HP(https://www.renov-depart.jp/)

杉並区の
リノベ物件数(※)

757件

特徴

空き家を活用して
新築のようなの暮らし
叶える

※2023年6月調査時点

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・リノベ物件…「杉並区 賃貸 リノベ」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、リノベーション物件数が最も多かった1社をピックアップ。
(2023年6月2日調査時点)