中古戸建の購入では、事前に物件の中をチェックする「内見」や「内覧」を行うのが鉄則です。不動産の内見ではどこをチェックしたらいいでしょうか。何に注意したらいいでしょうか。ポイントをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
はじめに、物件調査に関する用語について確認しておきます。不動産業界では物件を事前に調査・見学する事に関して、「内見」と「内覧」という二つの用語が使用されています。端的にいって、この二つの用語の意味に違いはありません。どちらも、対象物件の外部も内部も含めて実地調査することを意味します。
ただし、用語の使われた方には地域や場面によって違いがあるようです。例えば、関西では内覧が使われることが多いのに対し、関東では内見を使用することが多い‥といった具合です。また、中古物件の見学では内見、新築戸建ての完成会や展示会の場合は内覧‥のように使い分けがされることもあります。
いずれにしても、「内見」と「内覧」は同じ内容を意味する言葉です。
中古戸建の内見では、不動産会社の営業担当者や建築業者などプロに同行してもらうのが一般的です。本人だけで気ままに見学するのも良いですが、プロに同行してもらうことで得られるメリットは少なくありません。
例えば、建物の内部をチェックする際、ひとりでは気付かないポイントを発見できる可能性があります。表には見えにくい小さなキズや欠陥、劣化状況などは、一見しただけでは気付きにくいものです。日頃から不動産に接していて、専門的な知識を持っているプロが一緒なら、建物内部の様々な不具合を網羅的に確認することができます。
また、中古戸建の場合はリフォーム前提の購入も多いですが、どこをどのようにリフォーム工事したらいいのか、プロが一緒なら専門的なアドバイスを受けられる可能性が高くなります。
購入を検討する対象物件の、資産価値を把握しておきたい方も多いでしょう。物件の資産価値を知ることは、その後のライフプラン設計や資産運用計画を考える上で、とても重要な参考データになるからです。中古物件の内見でプロに同行してもらうことは、この点でもメリットがあります。
専門的知識のない方が資産価値を計算するとアバウトにならざるを得ませんが、これまでに様々な物件の資産価値を計算し、相場の調べ方などにも詳しいプロが一緒なら、対象物件の大体の資産価値を把握できます。
中古物件の内見では、外観と室内それぞれにチェックポイントがあります。さらに、プロならではの視点や判断というのもあります。それぞれ見ていきましょう。
中古物件の外観でチェックすべきポイントは、基礎・外壁・屋根の3箇所です。それぞれの箇所でひび割れや塗装の剥がれ、部材の破損などがないか確認します。程度にもよりますが、外壁がひび割れていたり、塗装が剥げていたりすると、水漏れや雨漏りが起きる可能性があるため注意が必要です。破損箇所が一つでもあると、そこがトリガーとなってトラブル拡大につながりますので、全体をくまなくチェックしておきましょう。
室内のチェックポイントは多岐にわたります。部屋全体の雰囲気から、各設備の状態、キッチン・トイレ・浴室など水回り、ドアや窓の立て付け、日当たり、通風、内壁・床・天井の汚れ、破損、臭い、クローゼットなど収納スペース、コンセント・TV端子の位置と数など、生活利便性と快適性を左右するポイントが満載です。汚れの程度や臭い、雰囲気などは体感的なものなので、実地で調査しなければ分かりません。言葉やデータでは伝わらない部分を、入念に確認しておきましょう。
中古物件の内見は購入希望者が自ら主体的に行うことが大事ですが、不動産に詳しくない方の場合、全てを適切にチェックするのは簡単ではありません。特に壁・柱・梁・屋根・階段など構造部分に関しては、状態を正しく判断するのは難しいでしょう。
そのため内見では、同行するプロのノウハウを積極的に活用することをおすすめします。建物のチェックをプロにお任せすれば、重要なポイントのチェック漏れを防ぐことができ、不具合箇所が見つかった場合の程度の見極めや対策、判断の仕方についてもアドバイスがもらえます。
内見で見ておきたいポイントは多岐にわたりますが、「ここだけは絶対におさえたい！」という重要ポイントは以下の通りです。
部屋の方角(向き)や風通し、眺望などは、購入後にリフォームで変更することができません。購入前にしっかり状況を確認しておく必要があります。間取り、収納スペース、内装(壁紙・クロス)などはチェンジできますが、なるべくリフォームしないで済むよう、各部のスペックや状態をチェックしておきましょう。
水回りやガス・排水設備は生活利便性や快適性に直結する問題であり、特に重点的に見ておきたいポイントの一つです。本人の判断だけでなく、プロのノウハウを生かしたアドバイスや提案をもらってください。
床・柱・壁・梁、及び外壁や基礎といった構造部分は、建物の資産価値を大きく左右する重要ポイント。状態を正確に把握するには、各部材の歪みや傾き、クラックの程度などを定量的に診断できる、専用機器を用いた専門的な住宅診断が必要です。
中古戸建の場合、物件の売主が居住中というケースもあります。このような場合、「今住んでる部屋の中を見せてもらうのは申し訳ない」という気持ちが働いて、内見を遠慮してしまうかもしれません。しかし、中古物件であっても家を買うのは人生の大きなイベントです。大金を払って購入するのですから、後で後悔しなくてすむよう、遠慮せず内見を申し込みましょう。できるだけ早く売却したがっている売主も、内見してほしいはずです。
遠慮するといえば、クローゼット・押入収納のチェックは特に遠慮が働くかもしれません。収納には「人に見られたくないもの」を入れていたり、荷物が整理されておらずグチャグチャになってる可能性もあるからです。確かにその点の配慮は必要でしょう。
しかし、収納スペースの広さや状態、破損、雨漏りの跡、カビの発生などを確認することは、その家の利便性を考慮するうえでとても重要なポイントになります。後で後悔しないため、また後でトラブルになる原因を作らないためにも、遠慮なくクローゼット・押入収納は見せてもらいましょう。
将来のメンテナンスに欠かせない、点検口内部のチェックも必ず行いましょう。点検口とは家屋の内部を点検するための入り口です。家屋内部をチェックすることで、水漏れや雨漏りの有無、構造の歪み、傾きなど、建物の状態を総合的に確認できます。
点検口内部をチェックすることは、その家の価値を知るためにとても重要なポイントになりますので、遠慮せず確認したい旨を伝えましょう。
通常は1Fの床面や収納の天井に設けられていますが、物件によっては点検口がない場合もあります。
これもなかなか買主にとってはお願いしづらい事かもしれませんが、内見は複数回行うことをおすすめします。理由は簡単。一戸建ては一回の内見で全てのポイントをチェックできないことがあり、全て回ることが出来たとしても、チェック漏れ、聞き忘れが起こる可能性もあるからです。複数回にわたって内見すれば、重要なポイントは完全に網羅することができます。「何度も見学するのは申しわけない‥」と考える気持ちも分かりますが、戸建ての売買は買主にとっても売主にとっても大きな取引になりますので、後で後悔しないためにも、遠慮なく複数回の内見を申込みましょう。
ここまで、建物に関するチェックポイントを紹介しましたが、内見では他の分野でも聞いておくべきポイントがあります。それは、「暮らしやすさ」に関わる問題です。特に以下の3つのポイントは、ぜひ売主に直接聞いておきましょう。
交通利便性については、鉄道・バス・タクシーなど公共交通機関の所在地や利用可能な路線、ルート、駅までの所要時間、ラッシュ時間、料金などを尋ねてみましょう。ネットで調べることもできますが、実際に現地に住んでいる人から話を聞くと、よりリアルな情報が得られる可能性があります。
生活利便性に関しては、スーパーやショッピングセンター、コンビニなど買物施設の分布状況、24時間営業の店舗の有無、商品の価格相場(どこが安いか等)、飲食店、病院事情などを聞いておくといいでしょう。
周辺環境については、騒音や公害、汚染、治安状況などについて聞ける範囲で聞いてみましょう。特に女性や子供が多い場合は、環境と治安の良し悪しが暮らしやすさを左右します。その土地の住人に聞いておけば、リアルな実態を把握しやすくなります。
内見とは別に、時間帯を変えて周辺を調査するのもおすすめします。その際は防犯対策もしっかり立ててから実行しましょう。
中古物件の購入で多いトラブルは、給湯機器・洗面機器・厨房調理機器・トイレ・空調・換気機器など、設備の故障や性能低下によるものです。内見をせず外観や価格だけを見て購入した場合に多く、実際に住み始めてから故障や不具合に気付く‥というパターンが少なくありません。
また、水漏れや雨漏りに関するトラブルも発生しています。これについても内見で基礎や外壁、点検口内部をチェックしておけば、事前に問題を把握できたはずですが、内見を行わなかったため、購入後に発覚しトラブルに発展するというパターンです。
以上のようなトラブルに見舞われたときは、すぐに不動産会社に連絡することをおすすめします。購入後に起こるトラブルをなくすためにも、なるべく購入前の内見は行うようにしましょう。
とくに中古物件の購入では、事前に内見を行うことで無用なトラブルを避けられます。しかし、内見をしてもトラブルが起きる場合もあります。その内見に同行したプロが不動産会社の営業担当者だった場合、建築や構造の専門家ではないため、住宅のより深層に隠れている欠陥や潜在的な不具合を見抜けない可能性があるからです。
そこでおすすめしたいのが、「ホームインスペクション」の実施です。ホームインスペクションとは、建築士や住宅診断士など住宅に詳しい専門家によって行われる住宅診断(住宅検査)のことです。建築や構造に詳しい専門家の立場から、また売主・買主のどちらの側にも立たない第三者の立場から、当該住宅の劣化状況、性能、欠陥・不具合の有無など、建物のコンディションを総合的に診断します。
ホームインスペクションを実施することで、住宅の状況をより広く正確に把握できるようになるため、トラブルが起きる確率を減らせるでしょう。
※杉並区で許可番号を得ている不動産仲介会社数（2023年6月調査時点）
引用元：大和アクタス公式HP
（https://www.d-actus.com/）
※その他、多数の未公開物件の取扱あり
公式HPで
未公開物件を含む
2,000件以上の物件から
検索できる(※)
引用元：大幸住宅公式HP
（https://www.daiko-rec.jp/）
※公式HPに未公開物件に関する記載なし
駅チカ1,000万円代～の
マンションも
多数取り扱う(※)
※2023年6月調査時点の物件数
【選定条件】
杉並区に「本店」を持つ不動産仲介業者のうち、国土交通省から免許番号を発行されている業者150社をピックアップ。さらに創業30年以上の41社を「地域密着型」の会社として厳選。なかでも、公式HPに事例を掲載している会社のうち、「土地・戸建て」部門で物件数が最も多い一社（大和・アクタス）と「マンション」部門で物件数が最も多い一社（大幸住宅）を紹介しています（2023年6月調査時点）。
※参照元：国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do）
引用元：エイブル公式HP（https://www.able.co.jp/）
1,241件
1R～1LDKの物件を
サクッとお家で
内見
できる
引用元：ハウスコム公式HP（https://www.housecom.jp/）
128件
2LDK～の家族が
安心して暮らせる
住まいを提供
引用元：リノベ百貨店公式HP（https://www.renov-depart.jp/）
757件
空き家を活用して
新築のようなの暮らしを
叶える
※2023年6月調査時点
【選定条件】
・一人暮らし向け物件…「杉並区 賃貸 一人暮らし」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、1R～1LDKの物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・ファミリー向け物件…「杉並区 賃貸 ファミリー」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、2LDK～の物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・リノベ物件…「杉並区 賃貸 リノベ」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、リノベーション物件数が最も多かった1社をピックアップ。
（2023年6月2日調査時点）
