一戸建ての住宅を購入する場合、新築物件にするか中古物件にするかは、それぞれの特徴や違いを把握した上で、冷静に自分のニーズやメリット・デメリットを比較検討することが大切です。
新築の一戸建てと中古の一戸建てで最も大きな違いは、物件の購入価格です。当然ながら、エリアや設備といった条件を無視すると、新築一戸建ての方が物件価格が高くなり、中古一戸建ての方が安くなります。
ただし、注意すべきポイントは、新築物件と中古物件の価格差はエリアや立地条件などによっても影響されるということです。例えば、好立地な環境に建てられている一戸建て物件であれば、中古であっても思ったほど新築より購入価格が下がっていないケースもあるでしょう。一方、一戸建てに対する需要が少ないエリアの場合、新築と中古の価格差が大きくなっていることも珍しくありません。
売却価格を重要視して物件選びを進める場合、単純に費用が安い物件を選びがちですが、エリアニーズや立地環境なども考慮した上で、どのような価格帯が適正なのか地域の相場などもチェックした確認することが重要です。
物件購入後、価値の下がり幅は新築の方が大きくなりがちです。中古物件はすでにある程度の水準まで物件価値が下がった状態で販売されており、将来的な売却を考えるのであれば判断材料の1つになります。
中古一戸建ては物件や査定者によって評価額が変わりやすく、住宅ローンの選定時にデメリットとなるケースが少なくありません。そのため、金融機関などで住宅ローンを利用したいと考えた場合、新築物件の方が審査に通りやすいといったことも事実です。
物件そのものの価格だけでなく、不動産取引には様々な諸費用がかかります。
不動産取引にかかる諸費用としては、登記費用や印紙税、仲介手数料など様々な種類がありますが、新築物件と中古物件では諸費用の内訳が異なっていたり、同じ項目であっても金額差があったりするため、細かく計算することが大切です。
例えば、中古物件の購入時に必要な諸費用の1つに、家の所有者(売主)と購入希望者を仲介する不動産会社に対する手数料(仲介手数料)があります。
仲介手数料は基本的に中古の一戸建て物件を購入する際に発生するものであり、新築一戸建てを購入する際は気にする必要がありません。そのため、中古一戸建てを購入する際は、建物の価格に加えて仲介手数料も合わせて計算することが必要です。
なお、仲介手数料には消費税がかかるため、その点も含めて注意するようにしてください。
物件に対する消費税については、新築と中古、また家の売主が個人か法人かでも異なります。
不動産取引における仲介手数料は法律によって上限が定められており、不動産会社は事前に手数料の額について顧客へ提示しなければなりません。また、当然ながら上限を超えて手数料を請求することは許されず、仲介手数料について尋ねた時に曖昧な態度を示す担当者や不動産会社がいれば、取引を慎重にする余裕も必要です。
また、仲介手数料は文字通り家の所有者と購入希望者を仲介するために発生する費用であり、不動産会社が中古一戸建ての所有者として売買契約を締結する場合、仲介手数料は発生しません。
なお、仲介手数料の上限は以下のように設定されているため、計算時の参考にしてください。
※参照元:大阪府|宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(建設省告示)令和元年8月30日改正
(https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/kokuji/index.html)
中古物件の場合、仲介手数料に消費税がかかってしまうものの、売主が個人であれば物件価格そのものについては消費税が非課税となることも見逃せません。
対して新築物件の場合、仲介手数料は発生しないものの、物件価格に消費税が発生するため、結果的に中古物件を購入するよりも高額な消費税を支払うことになります。
仲介手数料や消費税といった費用は、法律によって全国共通で定められている金額のため、エリアに影響されないという点も重要です。
省エネ住宅や耐震性能に優れた住宅など、国は新築戸建ての購入に対して税制上の優遇措置を設けており、例えば新築一戸建てを購入する場合は登録免許税の軽減を受けることができます。また、住宅ローンを活用して物件を購入する際、一定の条件を満たす物件であれば住宅ローンの残高や購入価格に応じて所得税の控除を受けることが可能です。
中古物件であっても住宅ローン控除が適用されることもありますが、耐震性や築年数(※10年)といった条件があり、物件によっては住宅ローン控除の対象外となるので注意しましょう。
※参照元:国土交通省 すまい給付金|住宅ローン減税制度の概要(https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/)
新築の一戸建てであれば、採用されている工法や設備についても新しいものが使われています。また、建築業界の技術や素材は日進月歩で向上しており、中古物件が新築として販売されていた当時の価格と比較して、同程度であれば現在の住宅性能の方が高いと考えられるでしょう。
そのため、設備の燃費性能などを考えた場合、新築物件の方がランニングコストでお得というケースは少なくありません。
対して、中古物件であれば給湯器やエアコンといった設備が最初から搭載されていることが珍しくありません。新築物件ではこれらの設備を新しく購入することも多く、物件価格を考える上で最初の設備投資の額を抑えられることもポイントです。
ただし、中古物件に残されている設備は性能面や耐久面でのリスクもあり、目先の金額だけでなく、後々の修繕費やランニングコストといった費用を踏まえて長期的なキャッシュフローを計算するようにしてください。
新築物件であれば、設備だけでなく建物も新しいため、生活を始めてすぐに故障や不具合といったトラブルが発生する可能性は低いといえるでしょう。反面、中古物件は築年数や以前の所有者の暮らし方などによって、大きなダメージが蓄積されている場合もあります。
例えば、機械設備に関しては耐用年数を超えていたり、適切なメンテナンスが実施されていなかったりすると、トラブルの発生リスクは上昇します。言い換えれば、中古物件であっても定期メンテナンスによって状態を良好に保たれている場合、問題なく使い続けられる可能性もある点が重要です。
また、中古物件では外側から見ただけでは気づきにくいリスクや問題点も少なくありません。特に、基礎や躯体といった部分の劣化具合はなかなか素人で判断できるものでなく、プロであっても見逃してしまう可能性があります。
一見すると問題なさそうな柱でも、シロアリ被害を受けていたり、天井や壁からの雨漏りが家の各所を侵食していたりと、様々なリスクが想定されます。そのため、中古物件を確認する場合は現地の様子はもちろん、それまでの整備記録やトラブルの経緯などを詳しく確認するようにしましょう。
瑕疵(かし)担保責任とは、家を明け渡した後で欠陥(瑕疵:かし)が発覚した場合、不動産会社がそれらの修繕や改善を補償しなければならないという責任です。通常、新築の一戸建てには10年間の瑕疵担保責任が必ず設けられており、万が一に不具合が判明した際にも速やかに不動産会社へ補償を請求することができます。
一方、中古の一戸建て物件における瑕疵担保責任が設定されているかどうかは、不動産会社や物件によって異なっており、もしも瑕疵担保責任のない中古物件を購入した場合、後に高額な修繕費が発生しても全額を家の所有者が支払わなければなりません。
もちろん、明確に瑕疵担保責任が設定されていない中古物件であっても、不動産会社によってメンテナンス保証や何かしらの保証が用意されていることもあります。しかし、法的な義務として瑕疵担保責任があるかどうかは、長期的なライフプランを検討する上で無視できないポイントです。
新築の一戸建て購入を検討する際、物件はモデルハウスやモデルルームを訪問して雰囲気を確認するか、カタログ上のスペックなどからイメージを膨らませる必要があります。しかし中古の一戸建ての場合、既存の住宅を購入することになるため、物件を選ぶ際も現地で実際の家を見られることが重要です。
また、新築の場合は基本的に、不動産会社の営業担当者などから住宅についての情報を聞くことになります。一方、中古の場合、現時点でそこに暮らしている人がいれば、売主としての思いを差し引いても実際の暮らしやすさや住み心地について話を聞くことができます。
その他、場合によっては近隣の住民から話を聞ける可能性もあり、営業トークだけでない、生の声を聞けるチャンスは魅力です。
新築物件と中古物件を比較した場合、選べる物件の数やタイプの豊富さは一般的に中古の方に軍配が上がります。特に、同一の価格帯で検討した場合、デザインや間取り、立地条件といった点はむしろ中古の方が優れていると考えられるでしょう。
当然ながら、新築の注文住宅であれば、家の所有者としてのこだわりを詰め込んだ建物を叶えることが可能です。しかし、自由設計の注文住宅は費用が高額になるため、同じ費用をかければ中古物件の選択肢が広がります。
ただし、中古物件ではあくまでも現時点で販売されている物件から選ばなければならず、地域やタイミングによって好みの家が見つからないことも珍しくありません。また、不動産会社によって取り扱っている物件にも差があり、1つの不動産会社だけで期待通りの物件を見つけられなかったとしても、諦めることなく複数の不動産会社を比較検討することが大切です。
新築物件であれ中古物件であれ、購入時に理想とほど遠い部分があれば、後々にリフォーム工事によって理想を追求することも可能です。しかし、新築物件をいきなりリフォーム工事で設計変更するのはシンプルにもったいなく、中古物件によっては建物の状態や周辺環境などの理由でリフォームの難易度が異なります。
そのため、不動産を探す場合は家主としてどの部分を妥協できて、どの部分は理想を実現したいのか、自分の中で明確化しておくことが欠かせません。
また、中古物件を購入後にリフォームしようと考えている場合、基礎や躯体に問題がないかどうかだけでなく、周辺の道路状況なども調査して、リフォーム工事がしやすいかどうかをチェックしておくことが必要です。特に狭小地に建っている住宅や、家の周りの道路が狭い場合、工事車両がスムーズに入れなかったり資材を置いておくスペースを確保できなかったりする可能性もあるため注意しましょう。なお、基礎や躯体に問題がある場合、リフォーム工事でも構造部分から修正が必要になるかも知れません。
中古物件の中には、法改正や条例改正によって、建築時点では合法的だった住宅でも現在では建築基準を満たさなくなっている物件があります。また、以前の所有者がリフォーム工事をした後に適切な申請を怠っていた場合も、法的な不備が問われてしまうかもしれません。
違法建築状態の物件であっても、中古の一戸建てとして売買することは可能です。しかし、リフォームや住宅ローンを考えた際に問題になるため、必ず把握しておくべきポイントです。
誰も住んだことのない新築物件を所有できるという満足感は、中古物件では得られない魅力です。
新築にこそ価値を見いだすか、他の要素を優先するかは、個々の判断になるためどちらが正しいとは一概に言えません。
一戸建ての住宅を購入しようと思った時、新築にするか中古にするか選びたければ、両方のメリット・デメリットを比較検討することが大切です。しかし、不動産会社によって取り扱い物件に差がある以上、可能であれば同じ不動産会社で新築と中古の比較を行って、それぞれの特徴を確認することが望ましいでしょう。
また、新築と中古の両方を取り扱っている不動産会社であれば、両方の購入希望者のニーズや経験についても把握しており、親身になって相談に乗ってくれるかもしれません。
ただし、不動産会社を選ぶ際の最重要ポイントは、取扱物件の数や範囲よりもその会社を本当に信頼できるかどうかです。そのため、不動産会社の特徴を事前に把握した上で、実際に担当者と話をして相手の対応を確認するようにしてください。
引用元:大和アクタス公式HP
(https://www.d-actus.com/)
※その他、多数の未公開物件の取扱あり
公式HPで
未公開物件を含む
2,000件以上の物件から
検索できる(※)
引用元:大幸住宅公式HP
(https://www.daiko-rec.jp/)
※公式HPに未公開物件に関する記載なし
駅チカ1,000万円代~の
マンションも
多数取り扱う(※)
※2023年6月調査時点の物件数
【選定条件】
杉並区に「本店」を持つ不動産仲介業者のうち、国土交通省から免許番号を発行されている業者150社をピックアップ。さらに創業30年以上の41社を「地域密着型」の会社として厳選。なかでも、公式HPに事例を掲載している会社のうち、「土地・戸建て」部門で物件数が最も多い一社(大和・アクタス)と「マンション」部門で物件数が最も多い一社(大幸住宅)を紹介しています(2023年6月調査時点)。
※参照元:国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム(https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do)
引用元:エイブル公式HP(https://www.able.co.jp/)
1,241件
1R~1LDKの物件を
サクッとお家で
内見
できる
引用元:ハウスコム公式HP(https://www.housecom.jp/)
128件
2LDK~の家族が
安心して暮らせる
住まいを提供
引用元:リノベ百貨店公式HP(https://www.renov-depart.jp/)
757件
空き家を活用して
新築のようなの暮らしを
叶える
※2023年6月調査時点
【選定条件】
・一人暮らし向け物件…「杉並区 賃貸 一人暮らし」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、1R~1LDKの物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・ファミリー向け物件…「杉並区 賃貸 ファミリー」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、2LDK~の物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・リノベ物件…「杉並区 賃貸 リノベ」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、リノベーション物件数が最も多かった1社をピックアップ。
(2023年6月2日調査時点)