中古住宅の購入の際に行うインスペクション(ホームインスペクション)には、メリットとデメリットがあります。さらに、インスペクションに関して買主が留意すべき注意点もあります。ポイントをまとめましたので、中古物件の購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
インスペクションとは、英語で「調査」や「検査」を意味する言葉で、住宅においては、対象物件の建物状況調査(住宅診断)を実施することを言います。
インスペクションを実施するのは、建築士や住宅診断士など建物に詳しい専門家です。彼らがプロの検査員となって、建物の基礎や外壁など「構造耐力上主要な部分」と天井・屋根など「雨水の侵入を防止する」部分について、非破壊検査によって劣化状況を診断します。
簡単にいうと、人間が行う「健康診断」のようなものだと思って差し支えないでしょう。
インスペクションは2018年4月1日に施行した「改正宅建業法」によって規制されており、インスペクション事業に関して幾つかの事項が義務化されています。これは、インスペクションの実施を義務づける内容ではありませんが、インスペクションが実施される場合に、売買物件の売主と買主を仲介する宅建業者に対して、幾つかの項目が義務として定められています。下記をご覧ください。
中古住宅のインスペクションで義務化された内容は以下の3点です。
上記は上から順番に、媒介契約締結時、重要事項説明時、売買契約締結時、のタイミングでそれぞれ履行します。
中古住宅のインスペクション義務化は、宅建業者に課せられた内容であること、義務化の対象は中古住宅であることが特徴です。
※参照元：国土交通省/改正宅地建物取引業法の施行について(pdf)
中古住宅のインスペクションの費用相場は、診断対象の物件の規模や検査の種類によって変わります。大体5万～10万円程度が相場の目安です。一般的に、目視調査のみなら5万～7万円程度、目視で対応できない調査の場合は6万円～12万円程度と、相場が上がる傾向にあります。
※参照元：ポラスの物件検索サイト/ホームインスペクションの費用相場はどれくらい?効果や負担者について解説
中古住宅のインスペクションでは、どのような検査が行われるのでしょうか。国土交通省が公表している「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によると、以下の検査項目が示されています。
1.は「蟻害」「腐朽・腐食や傾斜」「躯体のひび割れ・欠損」等、2.は「雨漏りや漏水」等、3.は「給排水管の漏れや詰まり」等がそれぞれ事例として該当します。
※参照元：国土交通省/既存住宅インスペクション・ガイドライン（pdf）
中古住宅のインスペクションを行うメリットを紹介します。
ホームインスペクションを実施するのは、一級建築士や住宅診断士など建物のプロフェッショナルです。建物の設計や構造に詳しく、ホームインスペクションを行うための「既存住宅状況調査技術者登録講習」も修了しています。このような専門家に建物を診てもらい、適切なアドバイスがもらえるのは、建物状況を詳しく知りたい買主にとってメリットです。
ホームインスペクションでは目視検査だけでなく、専用の機器・機材を用いて、より詳しく多面的に建物状況調査を行うことができます。目に見える欠陥はもちろん、将来的に欠陥になりそうな潜在的リスクを診断することも可能です。このようにして、物件購入前に欠陥の有無を把握して、欠陥住宅購入を回避できるため、買主は購入後に発生のトラブルを未然に防止できます。
中古住宅ですから、何らかの瑕疵や劣化が発生している可能性もあります。しかし、ホームインスペクションの実施により事前に建物状況が分かっていれば、購入後どのぐらいのコスト負担がかかるのか、予測が立てやすくなります。住み始めてから、慌ててコスト計算しなければならない、ということはないでしょう。
前項と同様に、中古住宅では購入後にリフォームや修繕が必要になるケースもあります。しかし、ホームインスペクションを行えば、事前に修繕すべき場所や規模が分かるので、購入後のリフォームやメンテナンス計画が立てやすくなります。また、計画的にリフォームやメンテナンスを実施することで、費用も少なく抑えることが可能です。
中古住宅のインスペクションのデメリットを紹介します。
ホームインスペクションの実施自体は義務ではありません。人によっては、インスペクションをしないで購入を決める場合もあるかもしれません。そのようなわけで、自分がインスペクションをしている間に、別の誰かが先に物件を購入してしまう可能性があります。なお、インスペクションの完了までに数週間はかかります。加えて、当該物件が人気であれば、インスペクションなしで購入する人が多くなる可能性が高いでしょう。
ホームインスペクションの費用負担に関しては、明確な基準や規則がありません。現状ではケースバイケースとなっており、買主が負担するのが一般的ですが、売主が負担する場合もあります。仮に買主の負担となった場合、目視検査で5～7万円程度、目視で対応できない調査の場合は6万円～12万円程度を負担しなければなりません。ホームインスペクションの結果、欠陥や瑕疵が多く購入を辞退した場合、検査費用は無駄になる可能性もあるので注意が必要です。
ホームインスペクション事業者が不動産業者の斡旋により決まる場合、第三者としての公平中立な立場からの住宅診断や適切な報告が行われない可能性があります。なぜなら、斡旋の場合は、ホームインスペクション事業者と不動産業者が通じている場合もあるからです。
そうであっても、適切な診断を行ってくれるかもしれませんが、両者の関係性を重視してインスペクションに手心が加えられる可能性もあるため、買主は注意しなければなりません。インスペクション事業者の選定はなるべく自分で行い、信頼できる事業者に依頼しましょう。
ホームインスペクションに際して、買主がおさえておくべき注意ポイントは以下の4点です。
ホームインスペクターの依頼先は、建物に詳しいプロなら誰でもいいわけではありません。先述しましたが、不動産業者の斡旋により事業者が決まる場合は、不動産業者とインスペクション事業者が通じているケースもあるので、公正中立な立場からの診断や報告が行われない可能性もあります。両者が通じていない、第三者の中立な立場に立てるインスペクターを選ぶ必要があります。
ホームインスペクションするべきかどうか？を決めるとき、不動産業者から「実施は義務ではないので、必要ありませんよ」と言われることもあるかもしれません。しかし、これは一概に信用することはできません。不動産業者は住宅診断の専門家というわけではなく、取引をスピーディーに進めるために提案している可能性もあるからです。インスペクションが必要かどうか、その要否は買主が自ら判断して決めたほうがいいでしょう。
売主がホームインスペクションを実施した物件の購入を検討する場合は、注意が必要です。不動産業者や売主から重要事項説明があっても、その内容が不明瞭なこともあるからです。詳細を尋ねても、不動産業者や売主は住宅診断の専門家ではないので、適切でクリアな回答が得られるとは限りません。結果、買主は安心して購入することが出来なくなります。
インスペクションは専門家に依頼するのが望ましいですが、本人(買主)も診断の内容や検査項目を把握しておくことが大切なので、できれば自分も現場に立ち会って、インスペクション実施の様子を見学することをおすすめします。また、インスペクション現場の立ち会いを可能にするためにも、インスペクターの選定は買主自身が行ったほうがいいでしょう。
ホームインスペクションの依頼はどのタイミングで行えばいいのか‥と悩む方も多いでしょう。
これについてはずばり、中古住宅を購入するための「不動産売買契約を結ぶ前」が有効です。なぜなら、インスペクションの結果、大きな瑕疵・欠陥が見つかっても、契約していなければ購入せずに済むからです。
逆に、契約後にインスペクションをして大きな欠陥が見つかった場合は、インスペクション費用、建物本体価格、修繕費用と、かかる費用が大きくなってしまいます。
契約後の依頼も実際上は可能ですが、買主にとって有利な環境を作れるのは、契約前の依頼です。
※杉並区で許可番号を得ている不動産仲介会社数（2023年6月調査時点）
引用元：大和アクタス公式HP
（https://www.d-actus.com/）
※その他、多数の未公開物件の取扱あり
公式HPで
未公開物件を含む
2,000件以上の物件から
検索できる(※)
引用元：大幸住宅公式HP
（https://www.daiko-rec.jp/）
※公式HPに未公開物件に関する記載なし
駅チカ1,000万円代～の
マンションも
多数取り扱う(※)
※2023年6月調査時点の物件数
【選定条件】
杉並区に「本店」を持つ不動産仲介業者のうち、国土交通省から免許番号を発行されている業者150社をピックアップ。さらに創業30年以上の41社を「地域密着型」の会社として厳選。なかでも、公式HPに事例を掲載している会社のうち、「土地・戸建て」部門で物件数が最も多い一社（大和・アクタス）と「マンション」部門で物件数が最も多い一社（大幸住宅）を紹介しています（2023年6月調査時点）。
※参照元：国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do）
引用元：エイブル公式HP（https://www.able.co.jp/）
1,241件
1R～1LDKの物件を
サクッとお家で
内見
できる
引用元：ハウスコム公式HP（https://www.housecom.jp/）
128件
2LDK～の家族が
安心して暮らせる
住まいを提供
引用元：リノベ百貨店公式HP（https://www.renov-depart.jp/）
757件
空き家を活用して
新築のようなの暮らしを
叶える
※2023年6月調査時点
【選定条件】
・一人暮らし向け物件…「杉並区 賃貸 一人暮らし」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、1R～1LDKの物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・ファミリー向け物件…「杉並区 賃貸 ファミリー」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、2LDK～の物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・リノベ物件…「杉並区 賃貸 リノベ」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、リノベーション物件数が最も多かった1社をピックアップ。
（2023年6月2日調査時点）
