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戸建ての住宅ローン

戸建て住宅を購入するときに利用する住宅ローンについてまとめました。住宅ローンは、住宅購入のために金融機関から借り入れるお金です。さまざまな特徴やポイント、利用の流れ、知っておくべき注意点があります。ローンでの住宅購入を検討している方は参考にしてください。

目次

住宅ローンとは?

そもそも住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借り入れるお金のこと。

代金の支払いは現金一括が理想的ですが、新築戸建のように2,000万円~3,000万円といった高額な買い物では一度の支払いで完済するのが難しい場合もあります。そんな時に、少しずつ分割して返済できる住宅ローンはとても便利なローン商品です。多くの住宅購入者が利用しています。

住宅ローンは住宅購入に特化したローン商品です。基本的な仕組みは他のローン商品と同じ。これから購入予定の住宅を担保に入れたうえで、住宅購入に必要なお金を金融機関から融資してもらいます。購入後に、決められた返済期間の中で、借りたお金を毎月少しずつ返済していく流れです。

住宅ローンを利用すれば、高額な新築一戸建てでも購入資金を得られます。住宅ローンについて知っておくべきポイントをさらに細かく見ていきましょう。

住宅ローンには種類がある

複数の商品や種類がある住宅ローン。個人で利用する住宅ローンとしては、「銀行ローン(民間ローン)」と「フラット35」に大別できます。

銀行ローンは、銀行など民間の金融機関が提供している住宅ローンです。金利をはじめ、融資額、融資期間、審査基準、手数料など、利用条件を各金融機関が独自に取り決めているのが特徴。低水準の変動金利の適用や、ローン契約者の死亡など万が一の場合に保険金により住宅ローンが一括返済されるなど、さまざまなメリットがあります。

フラット35は、政府系金融機関の「住宅金融支援機構」と民間金融機関の提携により提供されている住宅ローンです。最長35年間という長期固定金利型のローンが特徴。融資期間はずっと固定金利が続く安心感に加えて、保証人不要、繰上返済手数料不要、当初から総支払額がわかるので返済計画が立てやすい、といったメリットがあります。

住宅ローンには複数の種類があり、一つの種類の中でも金融機関によって条件が異なります。各社・各ローン商品の違いを比較のうえ、自分に合った住宅ローンを選ぶのが大切です。

住宅ローンの総支払額は「元金」+「利息」

ローン商品の利用には借入コストがかかります。借入コストとは、文字通り借り入れを受けるために必要なコストのこと。一般に「利息」と呼ばれるものです。住宅ローンで借りたお金を返済するときは、元金(住宅購入資金として借りたお金)+利息を合わせて返済する必要があります。

利息額の計算方法は「元金×金利(%)」です。さらにこの金額を12か月で割ることにより、月々に支払う利息額を算出できます。例えば、3000万円の資金を2%の金利(年利)で借りたとすると、3000万×0.02÷12=5万円となり、1回目の返済では5万円の利息支払いが必要です。2回目以降の返済でも、元金の残高に応じて同じ割合(金利)の利息額を返済しなければなりません。

返済期間を30年と仮定した場合、利息はおよそ1千万円、総支払額はおよそ4千万円になります。このように、住宅ローンの返済は「元金と利息を合わせた額」が総支払額です。返済期間が長くなるほど利息額は膨らんでいき、総支払額に占める割合が大きくなっていきます。

こうした点を踏まえ、住宅ローンを利用するときは、自分の収入状況や仕事の安定性、家族や子ども、ライフサイクルなどあらゆる面を考慮するのが大切です。今後のライフスタイルをよく考えて、借入金額や返済期間など利用条件を決める必要があります。

住宅ローンには審査がある

住宅ローンは申し込めば誰でも借りられるわけではありません。事前に厳正な審査が行われます。住宅ローンの審査には、「事前審査」と「本審査」があります。この2段階の審査をクリアすることができれば、住宅ローンが利用可能です。

「事前審査」と「本審査」の違いは、審査が行われるタイミングと、審査にかかる時間。「事前審査」は本申込の前に仮審査として行われるもので、申込者の返済能力に関して簡易的かつ短期間の審査を行い結果を出します。審査にかかる期間はおおよそ1日~1週間程度(※)。この事前審査の段階で落ちてしまうと、その後の本申込の手続きはできなくなります。

「本審査」は本申込の後に実施されるもので、申込者への融資を認めるかどうかを判断する最終的な審査です。「本審査」は「事前審査」よりも書類や手続きが多くなり、審査期間はだいたい2~3週間かかります(※)。

審査基準は金融機関によって異なると言われていますが、ほとんどの項目は共通です。本人の年齢・収入・勤務先・勤続年数など「本人属性」から「返済比率」、「融資可能額」、「雇用形態」、「連帯保証」、「完済時年齢」といった、返済能力に関わるさまざまな要素が審査されます。

住宅ローンはどんな物件でも利用できる

「住宅ローンを利用できるのは新築戸建ての購入者のみ」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。実は、中古の戸建住宅を購入する方でも住宅ローンの申し込みが可能。ただし、中古戸建ての場合には、申し込みのハードルが高くなります。

住宅ローンの申込条件は金融機関ごとでさまざま。中には「築後30年以内の物件に限る」など、独自の申込制限を設定しているところもあります。また、中古物件は新築に比べて担保評価額が低いことが多いので、申し込み手続きが出来ても「借入可能金額」は新築戸建てより低くなる可能性が高いでしょう。

中古の戸建てを購入するために住宅ローンを利用したい方は、申し込み前に金融機関ごとの利用条件や申込制限について確認しておく必要があります。

住宅ローンの利用方法~借入までの流れ

住宅ローンの申込手続きから借入までの流れを見ていきます。

STEP1:事前審査

住宅ローンを利用する最初のステップは「事前審査」です。「事前審査」とは、上述のとおり「本申込」の事前に行われる審査のこと。この審査を通過しなければ、その後の本格的な住宅ローンの申込手続きを行うことができません。住宅ローンの申込希望者にとっては、最初に突破しなければならない関門になります。

「事前審査」の審査期間は3日~4日程度。審査項目は「本人属性」「他の借入状況」「購入物件の担保価値」などです。

「事前審査」を申し込むタイミングについては、欲しい物件が決まる前に行うのが良いでしょう。物件が決まる前に審査を実施しておけば、自分の借入可能額を基準とする適切な物件選びを行うことができます。また、物件購入の契約をした後で「希望の金額を借り入れることができなかった」というリスクを防ぐことが可能です。

STEP2:本申込

事前審査を通過したら、次のステップは「本申込」です。「本申込」とは、住宅ローンを正式に申し込むために行われる最終審査(本審査)のこと。この時期には購入物件の売買契約も終わっているのが通常です。

「本申込」ではその売買契約書のコピーをはじめ、住民票、印鑑証明書、課税証明書(原本)といった必要書類を提出のうえ、住宅ローンへの正式な申込手続きを行い、本審査を受けます。

事前審査に続き「本審査」にも通過すれば、住宅ローン手続きはほぼ完了したようなも。「本審査」は事前審査より審査期間が長く(1~2週間)手続きも複雑ですが、事前審査の内容からの変更がなければ、落ちることはほとんどありません。

STEP3:金銭消費賃借契約

本審査をクリアしたら、次は「金銭消費賃借契約」の手続きを行います。「金銭消費賃借契約」は消費貸借契約の一種。お金の貸し借りに関する契約です。住宅ローンなど金融機関から融資を受けるときには必ず取り交わします。

「金銭消費賃借契約」の手続きでは、借入額・返済期間・金利・金利タイプ・担保といったローンの利用条件に関する幾つかの事項を定め、借主(購入者)と貸主(金融機関)の双方が署名押印した契約書を作成。契約を締結したら、いよいよ「融資実行」のフェーズです。

STEP4:融資実行

金銭消費賃借契約の締結が済んだら、融資の実行となります。融資実行は住宅ローン手続きの流れにおける最終ステップです。

融資実行日(決済当日)には、前もって新規開設しておいた口座に住宅ローンを提供する金融機関からお金が振り込まれます。その後、売主の口座へ送金。売主への送金が確認されれば、物件の引き渡し(登記移転)は完了です。

融資実行の際には、購入物件に対する抵当権の設定も行われます。抵当権の設定とは、借主が貸主に対して購入物件を担保に入れる手続きです。万が一返済が行われなかった場合には、金融機関はこの担保を(購入物件)を差し押さえられます。

住宅ローンの利用時における注意点

戸建て住宅の購入で住宅ローンを組むときの注意点を解説します。

借入先は慎重に比較検討して選ぶこと

住宅ローンを組むときの注意点の一つは、「借入先の利用条件を十分に比較して検討する必要がある」ということです。住宅ローンの借入先には、銀行など民間の「金融機関」、財形融資など「公的機関」、フラット35など「官民連携」の3種類があります。

全体の仕組みはどこも同じですが、金利や保証料、手数料、審査要件など利用条件は借入先によってさまざま。条件をよく比較したうえで自分に合った住宅ローン商品を選びましょう。自分に合った借入先を選ぶことにより、リスクを最小限にしながら、スムーズで安定した返済が可能になります。

金利タイプの種類と特徴をよく確認する

住宅ローンの借入先を選ぶときは、金利タイプの種類とそれぞれの特徴についても確認しておいてください。金利は借入コストの一つですが、選択する金利タイプによって返済額が大きく左右されます。

借入先ごとにどのような金利タイプがあるかを確認し、それぞれの金利タイプを選んだ場合の返済シミュレーションをしておくのが大切です。

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて3種類あります。完済まで金利が一定になる「全期間固定金利型」、一定期間だけ金利が固定された後で別の金利タイプを選べるようになる「固定金利期間選択型」、市場金利の動きに借入金利が連動する「変動金利型」です。

必要書類を用意する

住宅ローンを申し込むには、さまざまな必要書類を用意しなければなりません。認印、本人確認書類、物件関連資料、収入証明書、実印、住民票の写し、預金通帳、借入申込書などです。

住宅ローンの手続きは取得する住宅の種類によって方法が異なり、手続きごとに用意すべき書類も違ってきます。書類によっては、不動産会社への申請が必要です。入手に時間と手間がかかることも。

住宅ローンの申込手続きをスムーズに行うためには、あらかじめ金融機関に相談して必要な書類や手続き方法を確認しておくのがおすすめです。


杉並区で“家を買う”なら
地域密着型の不動産会社2選
「すぎらぶ」編集チームの調査によると、杉並区には150社以上の不動産会社があります(※)。
ここでは、杉並区で30年以上物件を紹介している41社を厳選。なかでも、取り扱い物件数が多い不動産会社を「土地・戸建て購入向け」と「マンション購入向け」に2社ご紹介します。

※杉並区で許可番号を得ている不動産仲介会社数(2023年6月調査時点)

土地・戸建て物件数No.1
大和・アクタス
大和アクタス

引用元:大和アクタス公式HP
(https://www.d-actus.com/)

杉並区内の公開物件数(※)
  • 土地:28
  • 新築戸建て:62
  • 中古戸建て:10件
  • 中古マンション:1件

※その他、多数の未公開物件の取扱あり

特徴

公式HPで
未公開物件を含む
2,000件以上の物件から
検索できる(※)

マンション物件数No.1
大幸住宅
大幸住宅

引用元:大幸住宅公式HP
(https://www.daiko-rec.jp/)

杉並区内の公開物件数(※)
  • 土地:11件
  • 新築戸建て:3件
  • 中古戸建て:- 件
  • 中古マンション:15

※公式HPに未公開物件に関する記載なし

特徴

駅チカ1,000万円代~
マンションも
多数取り扱う(※)

※2023年6月調査時点の物件数

【選定条件】
杉並区に「本店」を持つ不動産仲介業者のうち、国土交通省から免許番号を発行されている業者150社をピックアップ。さらに創業30年以上の41社を「地域密着型」の会社として厳選。なかでも、公式HPに事例を掲載している会社のうち、「土地・戸建て」部門で物件数が最も多い一社(大和・アクタス)と「マンション」部門で物件数が最も多い一社(大幸住宅)を紹介しています(2023年6月調査時点)。

※参照元:国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム(https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/takkenKensaku.do

杉並区で“家を借りる”なら
地域密着型の不動産会社3選
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一人暮らし向け物件数No.1
エイブル
エイブル

引用元:エイブル公式HP(https://www.able.co.jp/)

杉並区の
一人暮らし向け物件数(※)

1,241件

特徴

1R~1LDKの物件を
サクッとお家で
内見
できる

ファミリー向け物件数No.1
ハウスコム
ハウスコム

引用元:ハウスコム公式HP(https://www.housecom.jp/)

杉並区の
ファミリー向け物件数(※)

128件

特徴

2LDK~の家族が
安心して暮らせる
住まいを提供

リノベ物件数No.1
リノベ百貨店
リノベ百貨店

引用元:リノベ百貨店公式HP(https://www.renov-depart.jp/)

杉並区の
リノベ物件数(※)

757件

特徴

空き家を活用して
新築のようなの暮らし
叶える

※2023年6月調査時点

【選定条件】
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・ファミリー向け物件…「杉並区 賃貸 ファミリー」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、2LDK~の物件数が最も多かった1社をピックアップ。
・リノベ物件…「杉並区 賃貸 リノベ」でGoogle検索し、企業公式HPに物件が掲載されている会社のうち、リノベーション物件数が最も多かった1社をピックアップ。
(2023年6月2日調査時点)