中古の一戸建て物件を購入するメリット・デメリット

中古の一戸建て物件にはメリットとデメリットがある

中古の一戸建て物件には、新築物件よりも選択肢が豊富で、購入価格を抑えやすいといったメリットが複数ある反面、建築基準法との適合性や築年数に比例した物件の劣化など、新築物件では想定する必要がないデメリットも複数あります。

そのため、中古の一戸建て住宅について購入を検討する場合、まず中古の一戸建てならではのメリットやデメリットについて正しく理解しておくことが必要です。

中古の一戸建て物件のメリット

新築住宅よりも購入価格が安くなる

一戸建てであれマンションであれ、中古物件を選ぶ上で最大のメリットは、新築住宅を購入するよりも物件価格が安くなるという点でしょう。これにより、例えば住宅ローンを活用して家を買う場合でも、中古物件であれば新築物件よりも頭金の額を抑えたり、返済期間を短縮したりといったことも可能になります。

当然ながら、目先の物件価格だけを見て中古住宅の購入を決めることは危険です。しかし、やはり最大の支出となる住宅購入価格を、中古であれば安く済ませやすいというメリットは、中古の一戸建て物件を購入する際に無視できないポイントになります。

デザインや間取りなどの条件を広げやすい

中古の一戸建て物件であれば、新築戸建てと比較して購入価格へ金額的余裕が生まれるため、物件選びの幅も広げられる点がメリットです。

同じ予算であれば、中古物件の方がデザインや間取りにこだわりやすく、同価格帯の新築一戸建てを探す時よりも自分好みやニーズにマッチした家を見つけられる可能性が高まります。

加えて、自動車を所有している人であれば、駐車場スペースなども含めた広い家を探せることもあるでしょう。

当然ながら、中古の一戸建てを購入する場合、既存の住宅からしか選ぶことができません。しかし、上手に探すことで、思わぬ掘り出し物を発見できる期待もあります。

立地条件や地域選びの自由度が増える

立地条件やエリアといった、地域選びに関する自由度が高まることも重要です。新築一戸建ての場合は高すぎて手が届かなかった駅チカの物件であっても、中古住宅であれば比較的リーズナブルに購入できる可能性があります。周辺に商業施設が多くて利便性の高いエリアで、お得な価格帯の中古物件が売られていることもあります。

地価の高いエリアや人気のスポットであっても、中古住宅であれば購入できる可能性があり、自分にとって憧れの土地での暮らしを実現しやすいことはメリットです。

家の立地条件や周辺環境は、将来的にライフスタイルが変わった時にも影響の大きいポイントなので、じっくりと考えていきましょう。

リフォームやリノベーションの費用を残せる

あえて中古の一戸建て物件を購入することで初期費用を減らして、改めてリフォームやリノベーションによって自分のこだわりの住宅を追求する人もいます。

建築物の基礎や躯体がしっかりしている中古物件であれば、内装や間取りを変更するだけで注文住宅のような家を実現できるケースもあり、アイデアを反映させやすいことはメリットです。

なお、リフォームやリノベーションに関するメリットを得るためには、中古の一戸建て物件を購入する前に、基礎や細部まで詳しくチェックして、建物の安全性や適合性を確認しておくことが不可欠です。

物件価格の下落幅が少ない

新築物件の場合、購入してから短い期間で物件の価値が大幅に下落してしまうことがあります。しかし、中古物件の場合、物件の価値が最初からある程度まで下がった状態で価格が決められているので、それ以上に価値が下がりにくいという特徴があります。

物件の価値が下がりにくいということは、資産価値としてのマイナス幅が少ないということであり、将来的に住宅を売却して現金化したり、相続をしたりといった場合でも有利に働く可能性があるでしょう。

空き家対策によって中古物件が購入しやすくなった

日本全国に空き家が増加した結果、国は空き家の数を減らそうと様々な制度や取り組みを始めました。そしてこれにより、物件を空き家として抱えるよりも、賃貸物件として不動産投資に活用したり、売却して現金化したりした方がお得というケースが増えています。

特に中古の一戸建て物件の場合、マンションやアパートよりも売却に回される可能性が高く、早期の売却を期待するオーナーや不動産会社であれば価格交渉を有利に進められるかもしれません。

物件を実際に目で見ながら確認できる

新築の一戸建て物件の場合、売り出された時点では家が完成しておらず、間取りやCGなどからイメージして考えなければならないことが珍しくありません。

一方、中古物件であれば実際に現存する家を訪れて、状態や生活の雰囲気を確かめられるため、購入後に失敗せずにすむ可能性が高くなります。

不動産や建築分野についてあまり詳しくない人にとって、図面や写真などだけで実物をイメージすることは難しく、現地で内見できる中古の一戸建て物件は非常に便利なものといえるでしょう。また、現在は別の住民が暮らしている場合、実際の生活環境などについて話を聞けることも重要です。

給湯器や空調設備などが利用できる場合もある

中古の一戸建て物件の中には、ガス給湯器や空調設備が残ったまま売却が進められているものもあります。給湯器などの設備をそのまま使えるとなれば、生活環境を整えるための費用を抑えられるため、いざという時の現金を確保しておきやすくなります。

中古の一戸建て物件のデメリット

自由設計の注文住宅ほど理想通りにならない

中古の一戸建て物件を購入する場合、当然ながらすでに存在している家の中から物件を探すことができず、またもしも仮に理想的なデザインや間取りの家を見つけられたとしても、オーナーとの間で交渉が上手くいくとは限りません。

自由設計の注文住宅であれば、自分や家族のこだわりを詰め込んだ家を建てることができますが、中古の一戸建て物件を購入する場合は、自分にとってのこだわりやニーズを大切にしつつ、妥協できる点についても考えておくことが大切です。

なお、どうしても納得できない部分については、物件を購入後に改めてリフォームすることで、結果的に費用総額を抑えつつ理想の家へ近づけることができるかもしれません。

住宅ローンの審査が厳しくなる可能性

中古住宅を対象とした住宅ローンを申請した場合、新築物件を購入する場合よりも審査が厳しくなってしまう可能性があります。また、ローン審査に通ったとしても、中古の一戸建ての場合は希望していた融資額に満たないといったことも珍しくありません。

中古の一戸建て物件で住宅ローン審査が難しくなりがちな理由は、中古住宅の価値が常に変動しているということが主なものの1つです。中古物件の価値については、相場が曖昧で、不動産会社や金融機関によって金額が明らかに異なっていることもあります。そのため、担保設定する場合、金融機関が対象の中古一戸建ての価値を安く見積もってしまうと、必然的にローン審査や融資額も厳しいものになるでしょう。

また、古い住宅は建築基準法に合致していなかったり、耐震性能に不足があったりして、そのようなケースでは長期的な安心感を示して返済計画の確実性をアピールすることができません。

条件によって住宅ローン控除が受けられない

無事に住宅ローンを受けられるようになり、中古の一戸建てに暮らし始めたとしても、物件の条件によっては住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）を受けられず、所得税が高くなってしまうことがあります。

住宅ローン控除を受けるためには、築10年以内で耐震性能を有し、さらに床面積50㎡以上といった条件（※）があり、古い家や小規模住宅の購入を検討している際には注意しなければなりません。

※参照元：国土交通省 すまい給付金｜住宅ローン減税制度の概要（https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/）

修繕費などで多額の費用がかかるリスク

物件そのものの購入価格が安かったとしても、住み始めてから気になる部分が増えたり、その家に暮らし続ける上で看過できないトラブルが生じたりすれば、修繕やリフォームをする必要も出てきます。そのため、もしも想定していた範囲よりも多額のリフォーム費用や修繕費用が発生すれば、結果的に中古の一戸建て物件を購入する最大のメリットが失われてしまう事態になりかねません。

また、中古物件の中には構造や躯体といった基礎に問題を抱えている家も多く、それらのリスクは外観を眺めただけでは発見しづらい点も重要です。

中古購入のリスクを適切に見極めることが、購入後のトラブルを予防して、後悔しないために必要です。

耐震性や安全性が劣っている場合がある

構造的な欠陥や劣化がなくとも、中古住宅の場合はそもそも使われている資材や工法が古く、現代の新築物件と比較すれば耐震性や安全性が劣っていることもあります。

家が地震に強くて、家族が安心して暮らせるかどうかは、家族の未来を守る上で重要なだけでなく、住宅ローンの審査においても大きなポイントになるため、決して無視することはできません。

また、耐震性能を有しているかどうかは住宅ローン控除を受けられるかどうかにもつながるため、トータルのコストメリットを計算する際にも欠かせない項目です。

建築基準法に適合していない可能性

古くに建てられた家の場合、完成後に条例改正などが実施されて、現在は地域の建築基準に合致していないといったことがあり得ます。

違法建築であっても売買は可能ですが、住宅ローンを認められなかったり、リフォームなどの工事が行えなかったりといったリスクがあり、デメリットです。

瑕疵担保責任がないケース

新築物件であれば、購入後のトラブルについて不動産会社などが責任を持ってくれる瑕疵（かし）担保責任が用意されています。しかし、中古物件では瑕疵担保責任がついていない場合もあり、購入後にトラブルが発生した場合どうなるのか、不動産会社へ取引完了の前に確認しておくことが必須です。

また、瑕疵担保責任の他に不動産会社の独自の保証制度もありますが、その場合もどのような条件であれば保証が有効で、どこまで補償してくれるのか、細かく確認しておきましょう。

設備機器などが古い

給湯器や空調設備といった設備をそのまま使えたとしても、老朽化が進んでいれば、改めて買い直さなければならず、その際に処分費用が別途かかる恐れもあります。

メリットを増やしてデメリットを減らすためのポイント

信頼できる不動産会社を選ぶ

中古の一戸建て物件を購入する上で、メリットを追求して、デメリットを防止するための最良の方法は、本当に信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかにかかっています。

中古物件の査定や評価は、不動産会社の力量が問われる部分でもあり、優秀な不動産会社であれば暮らし始めてから想定外のトラブルが起きるリスクについても、事前に対処することが可能です。

また、メリットを説明するだけでなく、その家を購入することでどんなデメリットがあるのか、誠実に説明してくれるかどうかもチェックしておきましょう。

複数の不動産会社を比較検討する

信頼できる不動産会社を探す際に、会社を訪問して雰囲気を体感し、また内見や相談時に担当してくれた相手を観察することが欠かせません。

しかし、どれほど誠実そうに思えた不動産会社や担当者であっても、明らかに予算をオーバーしていれば選ぶこともできません。

また、中古の一戸建ては不動産会社によって評価基準や査定方法が異なる場合もあります。そのため、実際の価格帯や相場を知る上でも、複数の不動産会社へ相談して見積もりを集めることから始めましょう。

家を購入するということは、新築・中古に限らず人生において大きな決断であり、誠実で信頼できる不動産会社であれば、消費者が複数の不動産会社を比較検討したいといった気持ちも理解してくれるはずです。

将来的なライフプランを考える

新築の一戸建てを購入する場合よりも、中古の一戸建てを購入した場合の方が、ずっと早く修繕やリフォームが必要になるかも知れません。そして、もしもその時点で住宅ローンを完済していなければ、必然的に住宅ローンを支払いながらリフォームのための費用も捻出しなければならない可能性が高まります。

子育て世帯であれば、子供が成長した時に部屋が必要になったり、高齢者であればバリアフリーが不可欠になったりといったことも考えられます。そのため、中古の一戸建て物件を購入検討する時は、将来的なライフスタイルの変化や、リフォーム工事のやりやすさなどについても、しっかりと考えた上でプランニングするようにしてください。