東京都内でも、住みやすいエリアとして圧倒的人気を誇る杉並区。しかし、その分平均相場も高く、期待通りの家探しは難しいのでは？

そんな疑問に答えるべく、「妥協なしで物件探しがしたい！」と意気込む江藤夫妻が、杉並区で物件探しにGO！

実際に不動産会社に話を聞きに行った結果、全くノーマークだった物件が問い合わせ物件より魅力的という想定外の結果に・・・。物件探しを見事大成功に収めた夫婦の体験談を、まるっとそのままお届けします！

江藤夫妻のプロフィール

江藤夫婦の譲れない条件

• 価格：1億円以内
• 家の種類：新築戸建て
• 立地：高円寺駅から徒歩15分圏内
• 広さ：4LDK以上（100平米以上は欲しい）
• 教育環境：学区の良さ（小中一貫の高円寺学園の学区内を希望）

妥協できる条件

• 日当たり：明るい南向き

妥協点はこれだけ！(笑)
なかなかシビアな物件探しです。特に「高円寺学園」の学区内となると必然的に駅チカに。その分、地価が上がるのは不可避なはず…。

目をつけたのは「高円寺南2丁目」の物件

江藤夫婦のSUUMOでの張り込み調査の結果、条件に（まずまず）合致している物件にようやくリーチ！

• 価格：△（1億980万円 ※税込）
• 家の種類：〇（建売の新築戸建て）
• 立地：〇（高円寺駅徒歩約12分）
• 広さ：〇（4LDK　3階建ての104平米）
• 教育環境：〇（高円寺学園の学区内　徒歩15分程度）

想定通り、価格は1億を超えるものの、その他の条件はクリアしています。「妥協はしない（キリッ）」と言いつつ、妥協を覚えていくことも、物件探し成功の重要な鍵。

江藤夫婦としても、まずは「9割合格」のこの物件を押さえたいとの思いで、不動産会社に連絡し、話を聞くことになりました。

物件を紹介してくれたのは高円寺に
ある
大和・アクタスさん

大和・アクタスは、杉並区で30年以上物件を紹介している老舗の不動産屋さん。

今回、津田さんという男性が担当してくれました。

津田さん：高円寺南2丁目の物件へのお問い合わせ、ありがとうございます。本日はよろしくお願いします！

アツト・カナコ：よろしくお願いします！

津田さん：さっそくご状況を伺う前に、一点だけ大切な話をさせてください。

まずは避けられない「お金の話」を
すり合わせ

津田さん：まず最初に、予算について前提を一緒に決めていきたいと思います。というのも、せっかく内見に行って理想通りの物件に決まっても、「月々〇〇万です」と毎月の支払額を聞いた途端、「やっぱり難しいです…」となるケースが少なくありません。

貴重な休日の時間を使って見にきてくださっているのに、そんなもったいないことは避けたいなと思っています。

アツト：そうですね、お互いにとってその方が良いですね。ありがたいです。

カナコ：私たちとしては、総額1億円以内で収めたいなと思っています。今回の物件はオーバーしていますが、他の条件は理想的なので、許容範囲かなと…。夫が払うのに、勝手なこと言ってるだけですが(笑)

アツト：(笑)

津田さん：OKです！ではまず、予算決めのアドバイスをさせてください。

津田さん：仮に物件が1億円だとします。物件を買うためには、諸経費がかかります。登記、銀行、仲介、火災、印紙代など、色々な費用を踏まえた諸経費は、物件の7%程度だと一般的に言われています。

全て含めると1億700万円。頭金で700万円を最初に支払うと考えると、1億円をローンとして組んでいただく必要があります。

なぜこれを先にお伝えしているかというと、頭金とローンさえ明確にすれば、毎月の支払額を確定できるからです。ここが一番皆さんが気にされる点でもあるので、最初にクリアにしてから話を進めましょう。

変動金利と固定金利についてはご存知ですか？

アツト：変動が返済額が金利によって上下するやつで、固定は一定額を払い続けるやつですよね。

津田さん：はい、おっしゃる通りです。変動金利の場合、うちの提携だと一番安くて金利が0.3％程度です。ご主人様は買い入れなどもないようですので、一番安い金利で狙えると思います。

固定金利ですと、国がやっている長期固定金利住宅ローン「フラット35」なら、1.73％程度。これで比較した場合、月々の支払額が変動金利だと250,843円。固定金利だと317,575円になります。

月々だけでも67,000円の差が出る。利息分だけでも、35年で2,800万ほどの違いが生じる計算になります。

カナコ：まじですか……1軒買える額ですね。

津田さん：そのため、今は8割ほどの方が変動制を選んでいます。ですが、変動制のデメリットも、もちろんある。景気によっては金利が上がり、それにより返済額が上がることがあります。

近年では15年ほど変わっておらず、向こう2年は大幅に上がることはないですが、リスクとして知っていただく必要があります。あるいは、余裕がある時に繰り上げ返済をする方もいますね。

江藤様の場合、1億の物件を購入するなら、変動金利であっても今の家賃より2万円は上がります。こちらは問題ないですか？

カナコ：なるほど、問題ないです。…問題ない、よね？(笑)

アツト：まぁ、そこは、頑張ります。めっちゃ勉強になりました。

高円寺の“お高いエリア”と
“お手頃エリア”を大解剖

津田さん：予算が明確になったので、返済イメージも持っていただけたかなと思います。次に、高円寺周辺の地価相場についてお伝えさせてください。

津田さん：まず、お問い合わせいただいている「高円寺南2丁目」は、高円寺学園の学区内ということもあり、比較的地価が高いエリアになります。

高円寺学園は杉並区のモデル校で、学力も高いです。新築の校舎で、公立でありながら私立のような佇まいからとても人気な学校なんです。

アツト：僕たちもまさに、高円寺学園狙いで探してました。やっぱ高いですよね。

津田さん：その「高円寺南2丁目」よりも高いのが、「高円寺北1丁目」「高円寺北2丁目」「高円寺南3丁目」「高円寺南4丁目」です。

第一に、南2丁目より駅チカですよね。さらに、大地主が牛耳っているエリアなので、借地権ばかりなんです。土地を買って家を建てようにも、空きが少ない。さらに、歩いていただけば分かりますが、特に「高円寺北2丁目」あたりは綺麗な住宅地です。

こういった理由から、必然的に地価も高くなっています。

カナコ：なるほど…！今、「高円寺南5丁目」の借家に住んでいるんですが、この辺りはどうですか？駅からは近いエリアだと思いますが…。

津田さん：「高円寺南5丁目」と「高円寺南1丁目」の間に、桃園川緑道がありますよね。河川改修工事で、今では桃園川が埋め立てられて緑道になっています。

「高円寺南5丁目」と「高円寺南1丁目」は谷底なので、水害のリスクが否めない。なので、高台のエリアよりは安くなります。

アツト：あの辺よくランニングしてますが、そんな背景があったとは知らなかったです。ちょっと駅から離れてるかもしれませんが、「高円寺北3丁目」はどうですか？

津田さん：「高円寺北3丁目」はピンク通りと言われるエリアなので、こちらも安いエリアになりますね。

早稲田通りわたって、中野区大和町に入ると、またさらにぐっと安くなります。お問い合わせ物件と同じスペックで、総額8000万円ほどまで下がります。

足を踏み入れていただくと分かりますが、古い住宅が密集しているエリアで、東京都の火災危険エリアにも指定されています。近年、建て替わってきてはいるようですが。

カナコ：7年も住んでいながら、全然知らないことばかりでした…。高円寺エリアの新発見、ブラタモリみたいで面白いです！

希望条件を基に、3つの物件の内見にGO！

津田さん：今回、「高円寺南2丁目」の物件以外に、ご希望の条件に合った物件が2件ありました。3件、あわせて紹介させていただきますね。では、車で内見に行きましょう！

1件目：問い合わせた「高円寺南2丁目」の物件

• 価格：△（1億980万円 ※税込）
• 家の種類：〇（建売の新築戸建て）
• 立地：〇（高円寺駅徒歩約12分）
• 広さ：〇（4LDK　3階建ての104平米）
• 教育環境：〇（高円寺学園の学区内　徒歩15分程度）
• 日当たり：◯（明るい南向き）

木や陽の自然な温もりを感じる家

津田さん：すでに完成している建売物件です。2面採光で窓も大きいので、日の光が気持ちいいですね。ただ、青梅街道沿いなので、騒音は気になるかもしれないです。

カナコ：写真で見た以上に、理想通りです…！キッチンが広くて収納スペースが多いですね！食器棚はいらないかも。対面キッチンだから、子どもを見ながら料理できそう。

カナコ：ゴージャスでありながら、自然と共存している家ですね。設備もいいし、まさにドリームハウスって感じです！

アツト：写真で見た通り素敵な家だけど、正直なところ予算オーバーではあるよね。

カナコ：さっきの月々の支払額の計算で考えると、月額いくらになるんだろ。

アツト：（計算中）…月々27万円くらいかなー。今より月額4万くらい高くなるイメージ。

カナコ：月額で言われると、確かにちょっと痛手ね…。

津田さん：まずは、他の2件も見てから検討しましょうか！

2件目：「高円寺北2丁目」の土地物件

• 価格：◯（土地のみで7,000万円 ※税込）
• 家の種類：◯（新築戸建ての建設が可能）
• 立地：◎（高円寺駅徒歩約7分）
• 広さ：◯（約82平米）
• 教育環境：◎（高円寺学園の学区内　徒歩9分程度）
• 日当たり：△（北向き）

人気な駅チカエリアの閑静な住宅街

津田さん：「高円寺北2丁目」の土地物件です。上物（建物）とあわせて、1億円ほど。上物によっては9,000万円代に抑えることもできるので、1件目よりお得感がありますね。土地の形がきれいなので、お好みの間取りを叶えていただけると思います。

アツト：人気な「高円寺北2丁目」エリアで家を建てられるのは、資産にもなりそうですね。駅からも学校からも近いのも嬉しい。

津田さん：デメリットとしては、車道が狭い点ですね。車庫入れが難しいので、コンパクトカーを推奨しています。

また、1件目と違い、北向きの物件です。ただ、これから家を建てるなら、北向きの方が屋根を削らなくていいというメリットがあります。家を建てる時に守らなければならない「斜線制限」の影響を受けにくいので、大きく家を建てられるわけです。メリットとデメリットは表裏一体ですね。

カナコ：建売で考えていたけど、土地にこれから理想の家を建てるというのもありか〜〜。ハウスメーカーや間取りを選ぶことを考えるとワクワクしてきました…！

3件目：「高円寺北2丁目」の建売物件

• 価格：◎（9,480万円 ※税込）
• 家の種類：◯（新築戸建て）
• 立地：◎（高円寺駅徒歩約7分）
• 広さ：◎（4LDK　3階建ての120平米）
• 教育環境：◎（高円寺学園の学区内　徒歩9分程度）
• 日当たり：◯（南向き）

2件目よりもお手頃感のある未公開物件

津田さん：こちらも人気な「高円寺北2丁目」にある、建売物件です。9,480万円と、総額で見ると2件目より安くなるかもしれません。

南向きで日当たりも良好ですね。1件目の104平米より広めの120平米。リビングと浴室が同じフロアにあるので、洗濯してそのまま干せて楽ですね。これも人気な間取りです。

ただ、こちらも車道が狭いので、車を持たれるなら車庫入れができるコンパクトカーをお勧めします。

アツト：あれっ…高円寺北2丁目にも建売があったんですね。しかも1件目より広くて安い。

津田さん：未公開物件なので、SUUMOなどには掲載されていないんですよね。

アツト：お得感がすごいですね。カナコ、どう？

カナコ：条件だけ見ると、めちゃくちゃ良いよね。こんな物件、隠し持ってたんだって感じ(笑)あとは、インテリアを実際に見てみたいです。

津田さん：では、完成のサンプル資料をお渡ししますね。お店まで歩いて3分なので、一緒に行きましょうか！

江藤夫婦の下した結論は・・・？

津田さんとお別れし、江藤夫婦は涼を求めてドトールへ。1時間の夫婦会議後、結論を聞きに行ってみました。

編集チーム：お二人の結論は出ましたか…？

アツト：想定通りだと思いますが………3件目で決定ですね。

編集チーム：おっ！無事決まって良かったです（安堵）。決め手はやっぱりお値段ですか？

カナコ：相対的に3件を見て、「値段良し」「立地良し」「広さ良し」だったのが3件目ですね。ダメ押しで「インテリア良し」だったので、これ以上求めるものはないです(笑)

アツト：正直、今回は情報収集くらいの気持ちで問い合わせてたので、長期戦を予想してた身としてはラッキーだったなと。

カナコ：未公開物件の存在を知らなかったのは、盲点だったよね……SUUMOだけが全てじゃなかった。

アツト：メリット以上にデメリットをしっかり伝えてくれたのも、有難かったですね。検討に必要な材料は全部その場でもらえたので、あとは僕たちが決断できるか、決断力を試されてる感覚さえありました(笑)

編集チーム：無事に決断を下せたようで良かったです！暑い中、本当にお疲れ様でした！

さいごに

「希望通りの物件がなかなか見つからない・・・」と、物件紹介サイトのパトロールが日課になっている方。ネットには掲載されない「未公開物件」も一緒に検討することで、江藤夫妻のような掘り出し物件を見つけ出せるかもしれません。

大和・アクタスは、無料会員限定で、非公開物件をHP上でも公開しています。常時2000件以上の物件を掲載している^(※)ので、まずは公式HPで未公開物件をチェックしてはいかがでしょうか。

※2023年6月調査時点

大和・アクタスとは

杉並区に根差し、創業30年以上の豊富な取引がある不動産会社。長年培った地域ネットワークにより、未公開物件の情報をスピーディーに入手できるのが強み。

毎月5家族限定で、通常11,000円の相談料金が無料となるライフプラン相談会も開催しているので、物件探しでお悩みの方は、まずプロの意見を聞いてみてください。

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